El alquiler de inmueble es un negocio jurídico en el que existe un vínculo entre el arrendador y el arrendatario. Es una relación económica por la que el inquilino, mediante el pago de una cantidad dineraria adquiere la posesión de un local, ya sea para vivir en él o para cualquier otra función, la cual puede estar acordada en el contrato de arrendamiento o no. Puede darse el caso de que los propietarios del inmueble se lo arrienden a una empresa para su explotación comercial.
Aunque es un contrato definido, puede modificarse por una de las partes. Es decir, puede que el arrendatario por problemas económicos no pueda continuar su actividad comercial, por lo que es posible que un tercero compre su unidad productiva, y pase a ser dueño del negocio jurídico.
Por lo tanto, hay que plantearse qué ocurre con esa tercera persona y el contrato de arrendamiento, ya que en virtud del artículo 1257 CC “los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley”, al no ser que en el mismo contrato hubiera una cláusula que estipulase algo respecto a terceros ajenos al mismo.
¿Qué ocurre con esas terceras personas?
Sin embargo, no siempre se sigue esta regla y pueden intervenir agentes externos, como hemos dicho, adjudicándose la unidad productiva. En estos casos, la solución que aporta el Tribunal Supremo en su sentencia de 15 de febrero de 2019 es la subrogación por parte del tercero del arrendatario, de manera que adquiera todas las obligaciones y derechos que tenía aquel. Por tanto, el nuevo inquilino será quien deberá responder ante el pago de las cuotas determinadas, así como de los retrasos y de todas las responsabilidades contraídas, dejando de ser un tercero ajeno al contrato, para ser parte del mismo.
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